전세계약시 반드시 확인해야 할 신탁등기 내용 (전세 사기 예방 방법)

전세사기가 기승을 부리는 가운데 부동산 거래시 주의사항을 등기하도록 대법원이 시행을 했는데요. 특히 신축건물의 신탁등기된 물건에 대해 조심해야합니다. 전세 계약시 반드시 확인해야할 신탁 등기 내용에 대해 알아보고, 전세사기 예방 방법에 대해서도 함께 확인해 보겠습니다.

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'신탁등기'의 개념

☞ 부동산 신탁은 부동산 소유자가 위탁자로서 소유권을 수탁자에게 이전하고, 수탁자는 신탁계약에 따라 신탁 목적의 달성을 위해 필요한 행위를 하는 법률관계를 뜻함

 

① 위탁자 : 신탁 재산을 맡기는 사람 (부동산 소유자, 투자자 등)

② 수탁자 : 신탁 재산을 관리 및 운영하는 사람 (신탁회사, 금융기관 등)

③ 수익자 : 신탁 재산에서 이익을 받는 사람 (위탁자 본인, 투자자 등)

일반 아파트와 신탁 아파트 차이

- 일반 아파트의 경우 소유권은 개인이며, 임대차 계약은 소유자 직접 계약 가능함

- 신탁 아파트의 경우 소유권은 신탁회사 명의이며, 임대차 계약은 신탁회사 동의가 필요

 

신탁 유형

① 관리형

- 신탁회사가 부동산(토지, 건물 등)을 관리하며 임대, 매매, 개발등을 수행

- 신탁된 부동산은 수탁자(신탁회사) 명의로 등기됨

② 처분

- 위탁자가 특정 부동산을 신탁회사에 맡기고 신탁회사가 처분하는 형태

- 대형 부동산 개발 사업이나 기업 구조조정 시 자주 활용

③ 담보

- 대출을 받을 때 부동산을 담보로 맡기고, 채무 변제 후 소유권을 회복하는 방식

- 대출을 상환하지 못했을 때, 신탁회사가 부동산을 매각하여 채권자(은행 등)에게 우선 변제

④ 개발

- 신탁회사가 부동산 개발하고, 개발 이익을 위탁자 또는 투자자에게 배분

- 대형 건설 프로젝트, 도시 개발 사업 등에 활용

⑤ 투자

- 투자자의 자금을 모아 신탁회사가 운영하며, 수익을 배당하는 방식

- 주식, 채권, 부동산 등 다양한 자산에 투자 가능

⑥ 그 외

- 연금신탁, 유언신탁 등 있으나, 전세사기와는 무관

 

신탁등기된 아파트 전세사기

☞ 부동산 소유자가 본인의 아파트를 신탁회사에 담보 신탁을 했을 경우, 신탁회사에 소유권을 이전 하였기에 해당 아파트(빌라 등) 소유자는 신탁회사가 됨

☞ 신탁회사 동의없이 위탁자와 계약할 경우 전세사기의 출발점이 됨

☞ 신탁회사 동의없이 위탁자에게 계약 및 전세금을 주었을 경우 무단점유로 쫓겨나게 됨 (전세사기)

☞ 신탁사와 계약 내용을 확인하기 위해 '신탁원부' 확인은 필수

☞ 등기부등본의 갑구 마지막에 등재된 신탁회사가 소유자가 되므로 신탁사가 명의자가 됨

출처 - 루나파트xHUG (전세사기 예방툰)

 

신탁 아파트 전세사기 예방방법 5가지 (필독!)

- 부동산 등기부등본 '갑구'의 신탁여부 확인

- 신탁원부 발급받아 신탁계약 주요 내용 확인 (집 담보로 받은 대출 등)

- 임대차 계약에 대한 수탁자(신탁회사)의 동의 이행여부 확인 (녹음 필수)

- 보증금의 수령인을 위탁자로 할 것인지 수탁자로 할 것인지 확인 (녹음 필수)

- 전세만기 도래 후 전세보증금 반환 당사자 확인 (녹음 필수)

 

신탁 아파트 전세사기 사례

- 건물이 준공이 나고 보존등기가 완료된 뒤 등기부상의 소유자와 임대차 계약을 치뤄야하는데 이 과정에서 준공전 선입주를 하면서 사고가 발생

- 특히 사회초년생들인 젊은층들이 새집을 선호하면서 많은 전세사기가 발생

 

부동산 계약은 신중하게

반드시 매매 계약이든 임대차 계약이든 모든 것이 부동산 등기부상의 명의자와 계약을 해야하며, 대리인이 있을 경우에는 대리인의 대리권에 대해서 철저히 확인하고, 소유자에게 대리권을 부여한게 맞는지 사실여부도 확인한 후에 계약을 체결해야 함!!

 

 

 

[부동산] 부동산 신탁등기, 보증보험 가입 가능여부 확인! (+계약 시 발생 가능한 사례)

 

 

전세 계약시 알아두면 좋은 정보 총정리! (필수 체크리스트)